Bei der Hausbauplanung entscheidet das Architektenhonorar oft früher über den Spielraum im Budget als die spätere Schlussrechnung. Wer die HOAI richtig liest, versteht nicht nur Preisbereiche, sondern auch, welche Kosten anrechenbar sind, wie die Leistungsphasen gewichtet werden und wo Zusatzleistungen separat vereinbart werden sollten. Genau dort entstehen in der Praxis die meisten Missverständnisse.
Ich gehe deshalb Schritt für Schritt durch die offizielle Honorarlogik für Gebäude und Innenräume und zeige, was das für Neubau, Holzbau und energieeffiziente Planung konkret bedeutet.
Die wichtigsten Punkte zur Honorarberechnung im Überblick
- Die HOAI-Honorartafel ist heute ein Orientierungsrahmen, kein starres Preisrecht.
- Für Gebäude zählen vor allem die Kosten der Baukonstruktion; technische Anlagen werden nur nach den HOAI-Regeln angesetzt.
- Das Honorar ergibt sich aus anrechenbaren Kosten, Honorarzone, Leistungsphasen und linearer Interpolation zwischen den Tabellenwerten.
- Besondere Leistungen wie Detailplanung, BIM oder zusätzliche Nachweise sollten gesondert vereinbart werden.
- Ohne wirksame Vereinbarung in Textform gilt bei Grundleistungen der Basishonorarsatz.
Warum die HOAI-Tabelle heute vor allem Orientierung gibt
Aktuell gilt in Deutschland weiterhin die HOAI 2021. Seit der Reform sind die Honorartafeln für Architekten und Ingenieure nicht mehr als verbindliches Preisrecht zu lesen, sondern als Orientierungswerte. Das ist der entscheidende Punkt: Die Tabelle zeigt, in welchem Rahmen ein Honorar plausibel ist, sie ersetzt aber nicht die vertragliche Vereinbarung.
Für Grundleistungen können die Parteien heute ein höheres oder niedrigeres Honorar in Textform vereinbaren. Fehlt diese Vereinbarung, gilt bei Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz. Bei Verträgen mit Verbrauchern muss zusätzlich ein Hinweis erfolgen, dass auch andere Honorare vereinbart werden können. Genau dieser Hinweis wird in der Praxis erstaunlich oft zu locker behandelt.
Für die Hausbauplanung heißt das: Wer Angebote vergleicht, sollte nie nur auf den Endbetrag schauen. Entscheidend sind immer auch der Leistungsumfang, die Honorarzone und die Frage, ob wirklich dieselben Grundleistungen angeboten werden. Damit ist der wichtigste Rahmen klar; als Nächstes geht es darum, wie die Tabelle selbst aufgebaut ist.
So lese ich die Honorartafel für Gebäude und Innenräume
Bei Gebäuden und Innenräumen ist die Lesart im Kern immer gleich: Links stehen die anrechenbaren Kosten, daneben die Honorarzonen von I bis V mit ihren Spannen. Die untere Zahl ist der Basishonorarsatz, die obere der obere Honorarsatz. Dazwischen wird nicht geschätzt, sondern linear interpoliert, also rechnerisch sauber zwischen den Tabellenpunkten.
| Baustein | Was er bedeutet | Praxis beim Hausbau |
|---|---|---|
| Anrechenbare Kosten | Relevante Kostenbasis für die Honorarberechnung | Ohne saubere Kostenbasis ist jede Honorarschätzung wacklig |
| Honorarzone I bis V | Einordnung nach Schwierigkeitsgrad und Anforderungen | Mehr Komplexität bedeutet in der Regel eine höhere Zone |
| Basishonorarsatz und oberer Honorarsatz | Untere und obere Spanne der Tabelle | Der konkrete Vertrag bewegt sich innerhalb oder außerhalb dieses Rahmens |
| Leistungsphasen | Die HOAI verteilt das Honorar auf neun Schritte | Wer nur einzelne Phasen beauftragt, bezahlt auch nur deren Anteil |
| Interpolation | Berechnung von Zwischenwerten zwischen den Tabellenstufen | Wichtig, wenn die Kosten nicht exakt auf einer Tabellenzeile liegen |
Ein paar Beispielwerte machen das greifbarer. Bei 100.000 Euro anrechenbaren Kosten liegt die Spanne in Honorarzone III bei 15.005 bis 18.713 Euro, in Honorarzone V bei 21.074 bis 22.928 Euro. Bei 1.000.000 Euro liegen dieselben Zonen bei 115.675 bis 144.268 Euro beziehungsweise 162.464 bis 176.761 Euro. Die offizielle Tafel für Gebäude reicht bis 25 Millionen Euro; darüber braucht es erweiterte Tabellen oder eine gesondert vereinbarte Grundlage.
Sobald dieser Rahmen sitzt, zählt die Kostenbasis, denn erst sie bestimmt, auf welche Summe die Tabelle überhaupt angewendet wird.
Welche Kosten beim Hausbau anrechenbar sind
Bei Gebäuden und Innenräumen sind nach der HOAI vor allem die Kosten der Baukonstruktion anrechenbar. Für die technische Ausstattung gilt eine differenzierte Regel: Sie wird nur unter bestimmten Voraussetzungen berücksichtigt, und zwar vollständig bis zu 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten und darüber hinaus nur zur Hälfte, wenn der Auftragnehmer sie nicht selbst fachlich plant oder überwacht.
| Kostenart | Anrechenbar? | Worauf ich achte |
|---|---|---|
| Baukonstruktion | Ja | Das ist die Kernbasis für das Architektenhonorar |
| Technische Anlagen | Teilweise | Die 25-Prozent-Grenze ist in der Praxis wichtig |
| Herrichten und nichtöffentliche Erschließung | Meist nein | Diese Positionen gehören nicht automatisch in die Honorarbasis |
| Ausstattung und Kunstwerke | Meist nein | Nur relevant, wenn der Planer hier ausdrücklich Leistungen übernimmt |
| Außenanlagen | Oft separat | Freianlagen sind in der Regel ein eigener Berechnungsbereich |
Für die Praxis ist die Trennung nach DIN 276 entscheidend. Ich würde nie eine Honorarschätzung prüfen, ohne vorher die Kostenbereiche sauber zu trennen. Gerade bei Einfamilienhäusern mit viel Technik, Wärmepumpen, Photovoltaik, Lüftung oder Smart-Home-Komponenten verschwimmen Bau- und Ausrüstungskosten schnell im selben Gespräch, aber nicht in derselben Berechnungslogik.
Wenn die Kostenbasis steht, entscheidet die Verteilung über die Leistungsphasen, und genau dort wird das Honorar im Alltag oft falsch eingeschätzt.
Wie die neun Leistungsphasen das Honorar im Hausbau aufteilen
Die HOAI verteilt das Honorar für Gebäude auf neun Leistungsphasen. Das wirkt auf den ersten Blick technisch, ist aber in der Praxis sehr hilfreich: So lässt sich exakt sehen, wofür ein Architekt bezahlt wird und welcher Projektteil welchen Anteil am Honorar hat. Gerade im Hausbau ist das wichtig, weil viele Bauherren nur die Entwurfsarbeit sehen, während die eigentliche Arbeit oft in der Ausführungsplanung und Bauüberwachung steckt.
| Leistungsphase | Inhalt | Anteil |
|---|---|---|
| LPH 1 | Grundlagenermittlung | 2 % |
| LPH 2 | Vorplanung | 7 % |
| LPH 3 | Entwurfsplanung | 15 % |
| LPH 4 | Genehmigungsplanung | 3 % |
| LPH 5 | Ausführungsplanung | 25 % |
| LPH 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % |
| LPH 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % |
| LPH 8 | Objektüberwachung | 32 % |
| LPH 9 | Objektbetreuung | 2 % |
Die wichtigste Folge daraus: Wenn nur einzelne Phasen beauftragt werden, wird auch nur deren Anteil berechnet. Wer also zunächst nur Konzept und Genehmigung möchte, zahlt eben nicht das komplette Architektenhonorar. Umgekehrt ist die Bauüberwachung mit 32 Prozent der größte Einzelblock, und genau das wird im Alltag oft unterschätzt.
Mit dem Phasenmodell ist die Rechnungslogik vollständig, aber noch nicht jede zusätzliche Planungsarbeit abgedeckt. Genau dort wird es für Holzbau und nachhaltige Häuser interessant.
Welche Zusatzleistungen bei Holzbau und Energiestandards oft dazukommen
Holzbau ist nicht automatisch komplizierter und deshalb auch nicht automatisch in einer höheren Honorarzone. Die Zone steigt nicht wegen des Materials, sondern wegen der Anforderungen an Gestaltung, Konstruktion, technische Ausrüstung und Detailtiefe. Ein klar strukturierter Holzrahmenbau kann also einfacher sein als ein scheinbar „normaler“ Entwurf mit vielen Sonderdetails.
In der Praxis tauchen bei nachhaltigen Häusern aber häufig Leistungen auf, die über das Standardbild der Grundleistungen hinausgehen. Dazu gehören vor allem:
- vertiefte Detailplanung von Anschlüssen, Fugen und Bauteilübergängen im Holzbau
- bauphysikalische Abstimmungen zu Wärmebrücken, Feuchteschutz und Luftdichtheit
- zusätzliche Nachweise zu Brandschutz oder Schallschutz
- BIM-Koordination und modellbasierte Abstimmung mit Fachplanern
- zusätzliche Variantenuntersuchungen für Energieeffizienz, Förderfähigkeit oder Haustechnik
Solche Punkte sind in der Regel Besondere Leistungen. Sie werden von der HOAI nicht pauschal bewertet, sondern müssen in Textform vereinbart werden. Das ist der Punkt, an dem viele Bauherren später überrascht sind, weil sie von einer „umfassenden Planung“ ausgegangen sind, der Vertrag aber nur die Grundleistungen abdeckt.
Wer sauber plant, muss diese Zusatzthemen nicht verteuern, aber er sollte sie früh benennen. Mit einem einfachen Rechenbeispiel lässt sich dann sehen, wie stark einzelne Bausteine die Endsumme verschieben.
Ein realistisches Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus
Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 100.000 Euro anrechenbaren Kosten und einer Einordnung in Honorarzone III. Die offizielle Tabelle gibt dafür eine Spanne von 15.005 bis 18.713 Euro vor. Liegt die Beauftragung nur bei den Leistungsphasen 1 bis 4, dann entfallen darauf 27 Prozent, also ungefähr 4.051 bis 5.053 Euro.
| Beauftragt | Anteil an den Grundleistungen | Bei 15.005 Euro | Bei 18.713 Euro |
|---|---|---|---|
| LPH 1 bis 4 | 27 % | 4.051 Euro | 5.053 Euro |
| LPH 5 bis 8 | 71 % | 10.653 Euro | 13.296 Euro |
| LPH 9 | 2 % | 300 Euro | 374 Euro |
Genau an so einem Beispiel sieht man, warum ich die Tabellenwerte nie isoliert betrachte. Die eigentliche Frage lautet nicht nur „Wie hoch ist das Honorar?“, sondern auch: Welche Phasen sind beauftragt, welche Zusatzleistungen kommen hinzu und ist die Honorarzone wirklich sauber begründet? Liegen die Kosten nicht exakt auf einer Tabellenstufe, wird übrigens linear interpoliert, also zwischen den Stufen sauber dazwischen gerechnet.
Vor dem Unterschreiben bleibt nur noch die saubere vertragliche Fassung, damit aus Orientierung kein Streitfall wird.
Was ich vor der Beauftragung schriftlich festhalte
Wenn ich ein Architektenangebot prüfe, will ich vor allem fünf Dinge klar auf dem Papier sehen. Ohne diese Punkte wird die HOAI schnell missverstanden oder später zu optimistisch interpretiert.
- Welches Leistungsbild genau beauftragt wird, also Gebäude, Innenräume oder zusätzlich Fachplanung
- Welche Leistungsphasen enthalten sind und welche ausdrücklich nicht
- Welche anrechenbaren Kosten als Grundlage dienen, idealerweise mit klarer Kostengliederung nach DIN 276
- Welche Honorarzone angesetzt wird und warum
- Welche Besonderen Leistungen, Nebenkosten, Zusatztermine oder BIM-Aufgaben separat vergütet werden
Für Verbraucher ist außerdem wichtig, dass die Honorarvereinbarung in Textform sauber dokumentiert wird. Bei Umbau oder Modernisierung kommen zusätzlich Zuschläge ins Spiel, die bei Gebäuden bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad bis zu 33 Prozent und bei Innenräumen bis zu 50 Prozent betragen können. Das ist kein Detail für Juristen, sondern ein echter Budgetfaktor, sobald ein Neubau in Richtung Bestand oder Umbau kippt.
Wenn diese Punkte vorab sauber geklärt sind, wird die HOAI-Tabelle zum Kontrollinstrument statt zum Streitpunkt. Genau so bleibt das Architektenhonorar bei der Hausbauplanung transparent genug, um Angebote sinnvoll zu vergleichen und spätere Überraschungen zu vermeiden.
